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住宅ローン破産予防と中古物件

今回のコラムは最近急増中らしい住宅ローン破産についてなのですが、これってもしかしたら一戸建てにしてもマンションにしても中古物件のほうが断然安心ではないかと思ったので、いつもどおりに勝手に意見を書いてしまおうと思います。

さて基本的には住宅ローンが払えなくなったら、抵当に入っている該当物件を売却致しまして借金の精算がおこわなて、借金が残らなければ自宅は失いますが破産はしない事になりますよね?

で最近になって住宅ローン破産が急増中ってのは、中には住宅ローンの支払いに充てるために消費者金融からお金を借りて首が回らない状態になった人も沢山いるでしょうけど、根本的には新築時の購入金額から査定での中古価格が大幅に下がってしまって、借金の残債を下回っているからですよね?

まぁ不動産バブルを経験した人には余りの状況の激変にびっくりしている人もいらっしゃるかもしれませんが、現在では新築で購入致しまして入居した瞬間に中古物件になって価格がどーんと下がって、それからも概ね20年を目処に一戸建て住宅なら建物の価値がゼロに向かって下がり出しますし、土地の値段も立地条件がかなり良くないと良くて横ばいで、下がる場合だって最近では多いですよね?

そう致しますと新築住宅を購入して自己資金の割合にもよりますが、10%程度の自己資金で残りを全て25年の住宅ローンでまかなったと致しましたら、なにせ最初の10年くらいは金利を払うだけで元金は全然減りませんので、ローン残債と中古価格が逆転するのは早くて15年後で遅いと20年くらい経過して、後五年で完済だってところでやっとこさ残債と逆転するなんて事になるのでは無いでしょうか?

まぁこれじゃ住宅ローン破産する人が急増しても当たり前の話で、確かに景気が悪くなって支払いが難しくなったのが根本的な原因では有りますが、残債との逆転する期間がとても長くなったのが原因の一つでは無いでしょうかね?

ではこれが中古マンションですとか中古の一戸建てでしたらどうでしょうか?

この場合は既に購入する段階で中古なんですから、新築から中古になる瞬間のどーんと価値が落ちる部分は既に織り込み済みで有りますから、新築住宅と比べまして住宅ローンの残債と物件の価格とがそれほど乖離していない状態からスタート致しますし、その後のなだらかな価値の下落を考えましても、やっぱり中古物件を適正価格で購入致しましたら、仮にローンが払えなくなっても物件を任意売却などで手放しても、住宅ローン破産するリスクは低いように感じるのですよね?

ただしこれは今から購入する場合のな話で、景気の良かった頃に中古物件を購入した人は難しいのかもしれないですけどね?

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