住宅ローンと担保について考える

住宅ローンを組む場合は、まず100%間違いなく、購入する土地と建物を担保にして住宅ローンを組むわけですが、なにせ住宅ローンってのは20-35年と長期間にわたって返済していくわけですから、途中で何らかの経済的な原因で支払い不能になってしまったり、滞納が続いてしまったりと、予期せぬ出来事が出てしまう可能性もあるわけでして、事実、住宅ローン返済中の何パーセントかの人は途中で支払えなくなってしまったりするわけです。

そうなりますと、通常は担保設定されている土地や建物を手放す形になるのでして、状況によって任意売却だったり銀行から競売を申し立てられて、裁判所を通じて競売になってしまったりします。

ここで、住宅ローンの支払い残金よりも高く売れれば全く問題ないのですが、担保割れと言いますか不動産を手放しても多額の債務が残ってしまって、自宅は失うはそれでも多額の借金が残って、支払いを迫られるって状況が発生してしまう人も多数存在するので有りますね。

この辺りは皆さんご存知かと思いますが、住宅ローンは支払い開始から最初のうちは金利の支払いが大部分で元金ってのは殆ど減っていないので有りまして、例えば20年ローンで半分の10年間返済を滞りなく行ったとしても、元金は1/4程度しか減っていないのが普通だと思います。

ここで本題の担保について書きだそうと思いますが、バブル経済はとっくの昔に終わっていまして、ひどいときには購入価格の半分程度にまで価値が下がってしまっている場合も少なくないのですが、この物件価値の減少に関するリスクは100%、借りた人が負う事になっているので有ります。

私はこれはなんだか変なような気が致しますが、皆さんは如何ですか?

住宅ローンを組む場合の条件は金融機関によって違いますが、購入価格の80%とかが限度で、20%は自己資金で用意して担保設定してお金を借りる訳でして、貸すほうも担保設定する物件の価値を査定していて貸すわけでは無いのでしょうか?

まったく金融機関は住宅ローンを貸し出す際に、担保物件の査定をしていないのでしょうか?

聞いた話では海の向こうのアメリカでは住宅ローンはノンリコースローン(非遡及型融資)と言われるものが主流で、ローンの支払いが不能になったら、担保に設定した住宅を取り上げてそれ以外の追及はないって形になっているそうです。

日本のように価値の減少を借主だけに負わせたり、連帯保証人にまで追求がいくような事はないんだそうです。

私が思うに、担保設定をするって事はその対象物の価値を厳密に査定してそれに見合った額のお金を貸すって事なので有りまして、つまり日本の金融機関は査定能力もないし、リスクは一切取らないって考え方なのでしょうね?

リスクを回避するって事は勿論、企業を運営するために取るべき行動なのでは有りますが、有る種、公共機関の意味合いがあり、経営危機の時には税金を注入したりして、中小企業では考えられないような、手厚い保護を受けて居るのでありますから、少し考え直す必要があるのでは無いでしょうか?

つまり、担保を設定してお金を貸すのであれば、ちゃんと査定を行ってそれに見合った金額を貸し出して、自分の査定には責任を持って、担保価値の減少についてはリスクを取るって事が必要では無いでしょうか?

ノンリコースローンについては別のコラムでまた書いてみたいと思います。